Bouwdata

Het Agentschap Facilitair Bedrijf publiceerde dit voorjaar i.s.m. BouwData© en Bimplan de Whitepaper “Eénduidig framework voor nacalculatie en 5D BIM”.
In het kader van circulariteit en bijhorend materialenpaspoort verwijst men doorgaans naar het boek “How Buildings Learn: What Happens After They’re Built?” van Stewart Brand uit 1994.
In dit blogstukje geven we de link tussen beide.

Stewart Brand is zijn mosterd gaan halen bij architect Frank Duffy die stelde dat een gebouw uit vier lagen bestond met elk een eigen levensduur. Maar Brand ging verder door dit idee uit te breiden naar zes “tempo” lagen in onze samenleving. In een duurzame maatschappij opereert elke laag in zijn eigen tempo, ondersteund door de trager bewegende onderliggende laag en aangevuurd door de hoger gelegen, vlugger veranderende laag. Zaak is om die zes lagen in evenwicht te houden want als bv. een overheid toelaat/stimuleert om cultuur en natuur te veranderen aan het tempo waarmee bv. de zakenwereld voortholt – iets wat we nota bene sedert 1850 aan het doen zijn – dan gaan bossen, visbestand en onze zoet water voorraad onherroepelijk verloren.

Maar oorspronkelijk was het idee van “tempo” lagen dus ontwikkeld voor onze gebouwde omgeving door Frank Duffy. Zijn doctoraat onderzocht de relatie tussen de kantoor layout en de organisatie die er in huisde. In 1972 onderzocht hij met een collega hoeveel geld er aan gebouwen gespendeerd werd in een periode van pakweg 50 jaar. Bleek dat 1/3de van dat geld naar nieuwe constructies ging maar 2/3de naar verbouwingen tijdens het gebruik van de faciliteit. Vandaar dat vanaf de jaren ’80 uit vorige eeuw facility management een vlucht nam en wel in die mate dat er nu op Europees vlak wel een uitgebreide facility management norm is maar dat de bouwsector zelf nog steeds oer archaïsch verder ploetert. 

Begin jaren ’90 in de vorige eeuw ontstond het schema m.b.t. de “Shearing Layers” van Stewart Brand – die trouwens een bioloog is en geen architect!.

Zijn belangrijkste quote uit 1994 luidt als volgt: “An adaptive building has to allow slippage between the differently-paced systems of Site, Structure, Skin, Service, Space Plan and Stuff. Otherwise the slow systems block the flow of the quick ones, and the quick ones tear up the slow ones with their constant change.”

Site

Frank Duffy zei: “Site is eternal”. 

Maar onze omgeving wijzigt o.i.v. de overheid en hun ruimtelijke ordening. 

De bijhorende kosten vallen buiten de scoop van de whitepaper doch in de NEN 2699 zijn ze te plaatsen in rubriek A GRONDKOSTEN:

• Kosten om grond te verhandelen vallen onder cluster A1 Inbreng grond (inclusief bestaande opstallen)
• Kosten om gebouwen integraal te slopen en de ondergrond te saneren vallen onder cluster A2 Sloopwerken – milieukosten
• Kosten waarbij de overheid tussenkomt om de infrastructuur van de omgeving in haar geheel te verbeteren, vallen onder cluster A3 Infrastructurele voorzieningen

Over dit stadium mag men niet licht gaan! 

In RIBA plan of work is dit Stage 1 Preparation & Brief en is het zaak om veel massastudies met bijhorende raming van de bouwkost o.b.v. elementclusters conform de whitepaper van HET AGENTSCHAP FACILITAIR BEDRIJF tegen elkaar af te wegen om tot de meest optimale oplossing voor de site te komen alvorens naar Stage 2 Concept Design te gaan. Het is daarom van groot belang om data uit het verleden (as built dossiers) om te zetten naar kennis t.b.v. toekomstige projecten.

Structure

Als we naar onze grote monumenten kijken dan zien we dat ze de eeuwen trotseren. Vandaag schrijven we gebouwen af op 33 jaar en halen we aansluitend vaak de sloophamer boven. Het is dus bijzonder belangrijk om opnieuw de structuur van gebouwen multifunctioneel te ontwerpen zodat het veel invullingen kan krijgen.

In de whitepaper schrijven we de bijhorende kosten weg in volgende elementclusters:

• B1A Fundering
• B1B Skelet

De studie van de structuur is in handen van de stabiliteitsingenieur en hij/zij zal doorgaans ook volgende elementen meenemen in zijn/haar studie:

• B1F2(23) Vloeren buiten 
• B1G1(24) Trappen en hellingconstructies binnen
• B1G2(24) Trappen en hellingconstructies buiten

Skin

Gevel en dak zijn “modegevoeliger” en door de recente focus op luchtdichtheid en isolatie, heeft dit een levensduur van ca. 20 à 30 jaar max.

In de whitepaper schrijven we de bijhorende kosten weg in volgende elementclusters:

• B1C Dakafbouw/dakafwerking
• B1D Gevelafbouw/gevelafwerking
• B1H2 Plafonds buiten

De studie van de “skin” is in handen van de architect en hij/zij zal ook volgende elementen meenemen in zijn/haar studie:

• B1F2(33) Vloeropeningen buiten
• B1F2(38) Borstweringen – horizontaal buiten
• B1F2(43) Vloerafwerkingen buiten
• B1G2(34) Balustrades en handgrepen buiten
• B1G2(44) Trap- en hellingafwerkingen buiten

Services

Dit zijn alle technische installaties: HVAC, sanitair, brandbestrijding, elektriciteit, communicatie, beveiliging en gebouwbeheersystemen.

Zij gaan doorgaans ergens tussen de 7 tot 15 jaar mee, een paar onderdelen niet te na gesproken die pas na 25 jaar aan vervanging toe zijn. 

Zeer belangrijk in een duurzaam gebouw is dat deze vlot toegankelijk zijn voor zowel preventief & curatief onderhoud als voor integrale vervanging.

De studie van de “services” is in handen van de ingenieur technieken die integraal rubriek B2 Technische installaties uit de whitepaper voor zijn/haar rekening neemt maar doorgaans ook elementcluster B3(74) Vaste sanitairvoorzieningen

Een speciaal geval zijn de bedrijfsinstallaties in de fabrieken. Deze zijn moeilijk als “stuff” te behandelen. Dit valt buiten de scope van de whitepaper maar in de NEN 2699 wordt dit integraal onder cluster C1 Bedrijfsinstallaties behandeld.

Space plan

Niet-dragende wanden en alle verdere aankleding van wanden, vloeren en plafonds binnen het gebouw maar ook de buitenaanleg van het aangekochte terrein is sterk afhankelijk van de gebruiker van het gebouw. 

Is de gebruiker een huurder dan kunnen er al na 3 jaar veranderingen nodig zijn. 

Is de gebruiker een eigenaar die niet mode gevoelig is, dan kan het interieur en/of buitenaanleg 30 jaar stand houden.

Er moet in elk geval voor gezorgd worden dat deze veranderingen kunnen gebeuren met een minimale interferentie met de services, skin en structure.

De studie is in handen van de (interieur-/landschaps-)architect. De bijhorende bouwkosten binnen in het gebouw zijn terug te vinden in volgende elementclusters:

• B1E Binnenwandafbouw/binnen-wandafwerking
• B1F1 Vloerafbouw/vloerafwerking binnen
• B1H1 Plafonds binnen

De (interieur)architect zal doorgaans ook volgende elementen meenemen in zijn/haar studie:

• B1G1(34) Balustrades en handgrepen binnen
• B1G1(44) Trap- en hellingafwerkingen binnen
• B3(71) Vaste verkeersvoorzieningen
• B3(72) Vaste gebruikersvoorzieningen
• B3(73) Vaste keukenvoorzieningen
• B3(75) Vaste onderhoudsvoorzieningen
• B3(76) Vaste opslagvoorzieningen
• B3(77) Vaste voorzieningen voor speciale activiteiten

De (landschaps)architect neem de studie van cluster B4 Terrein integraal voor zijn/haar rekening

Stuff

“Stuff” zijn zaken die dagelijks tot maandelijks veranderen. Ze vallen buiten de scope van de whitepaper maar in de NEN 2699 kan je de bijhorende kosten kwijt in cluster C2 Losse inrichtingen

Quid de aannemer?

De tijd dat de aannemer gewoon klakkeloos moest uitvoeren wat de ontwerper in zijn bijzonder uitgebreide lastenboeken dicteerde, lijkt gelukkig meer en meer achter ons te liggen. 

Samenwerken in een goed gestructureerd proces is de toekomst. 

Het is dan ook zaak om hen uiterlijk bij de aanvang van Stage 4 Technical Design te engageren. Dus voor je een technische omschrijving conform niveau 5 van de Object Code uit de BouwData© werkmethodiek (gebaseerd op tabel 1 van de SfB ingeschoven in de NEN 2699) gaat omzetten naar een bouw omschrijving van werkgehelen (ook wel work results zoals in ISO 12006-2 genoemd).

Je wilt uiteraard concurrentie laten spelen bij deze beslissing. 

Daarom koppelt de whitepaper de productiekost los van de algemene uitvoeringskosten. De eerste is eigenlijk voor elke aannemer gelijk want ze “shoppen” allemaal bij dezelfde leveranciers en onderaannemers. De laatste wordt gebundeld in cluster B5 Algemene uitvoeringskosten met onderstaande elementclusters:

• B5A Plaatsbeschrijving en staat van vergelijking

• B5B Algemene bouwplaatskosten

• B5C Coördinatiekosten nevenaannemers

• B5D Algemene kosten (bouwbedrijf)

• B5E Winst en risico (bouwbedrijf)

• B5F As built dossier

• B5G Opleiding personeel technische installaties

Link om whitepaper van HET AGENTSCHAP FACILITAIR BEDRIJF te downloaden: https://www.vlaanderen.be/vlaamse-overheid/werking-van-de-vlaamse-overheid/bouwprojecten-van-de-vlaamse-overheid/whitepaper-bouwkost

1) Kan enkel expliciet apart genomen worden bij een privéproject. Bij een openbare procedure dient de AK in zowel de productieprijs als AUK inbegrepen te zijn
2) Idem