Bouwdata

Projectontwikkeling is allesbehalve eenvoudig. Aangezien de bouwkosten vaak meer dan 60% van het totale budget uitmaken, nemen veel ontwikkelaars een shortcut door te vertrouwen op ruwe m² prijzen. Maar hier zit het probleem: ondanks voortdurende klachten over onnauwkeurige data en gebrekkige budgetcontrole, blijft deze foutieve aanpak voortbestaan.
Waarom trappen zoveel mensen steeds weer in dezelfde val? En nog belangrijker: hoe kun jij dit vermijden? In dit artikel leg ik het allemaal uit en laat ik je zien hoe het beter kan. Laat slechte schattingen je geen fortuin kosten!

Er zijn twee belangrijke aspecten die we moeten aanpakken: het bepalen van de hoeveelheden en het toekennen van accurate kosten.

In 2022 publiceerde het Agentschap Facilitair Bedrijf van de Vlaamse overheid de whitepaper “Een Eénduidig Framework voor Nacalculatie en 5D BIM” om deze uitdagingen aan te pakken. Om de in deze whitepaper beschreven methodologie te ondersteunen met voldoende data, werd de BouwData Datapool Elementclusters gecreëerd.

Nu, bijna drie jaar later, kunnen we de impact evalueren en enkele conclusies trekken.

Eisen inzake vloeroppervlakte

Het is essentieel dat de architect duidelijke richtlijnen krijgt. In de whitepaper stellen we een specifieke methodologie voor, gebaseerd op EN 15221-6 voor Facility Management, een norm die inmiddels in bijna elk Europees land is overgenomen.
.

1. De eerste stap is het bepalen van de Net Room Area (NRA) die directe inkomsten genereert, de Primary Area (PA). Naast de PA zijn er ook ruimtes die geen directe inkomsten opleveren maar wel nodig zijn om de PA goed te laten functioneren, zoals circulatieruimtes (CA), voorzieningen (AA) en technische ruimtes (TA). Het is cruciaal om de verhouding van deze secundaire ruimtes ten opzichte van de PA contractueel vast te leggen, aangezien dit een aanzienlijke invloed heeft op de totale investering en gemakkelijk boven de 30% kan uitkomen. Deze verhouding vormt de eerste vereiste.
   Samen vormen de PA, CA, AA en TA de totale Net Room Area (NRA,A) van geklimatiseerde binnenruimte.
   .
2. Deze ruimtes worden omsloten door wanden, zowel dragend als niet-dragend. Ook hier moet een percentage worden vastgelegd. Vaak wordt 10% gehanteerd uit gemak, maar kostenanalyses tonen aan dat dit percentage eerder 15% bedraagt en bij erfgoedprojecten zelfs boven de 20% kan uitkomen. Aangezien deze vierkante meters ook gebouwd moeten worden en dus kosten met zich meebrengen, is het essentieel om een scherp maar realistisch percentage vast te leggen ten opzichte van NRA,A.
   Dit vormt de tweede vereiste.
   De som van de NRA en de omhullende wanden bepaalt de Gross Floor Area type A (GFA,A) – de geklimatiseerde binnenruimte.
   .
3. Architecten streven naar maximale ontwerpvrijheid, maar is daar wel financiële ruimte voor binnen het investeringsbudget? Uit onze Datapool Elementclusters blijkt dat bij ongeveer 40% van de projecten gemiddeld 2,5% Non-functional Level Area (NLA) aan GFA,A wordt toegevoegd om vides en architecturale kenmerken te creëren.
   Deze mate van ontwerpvrijheid vormt de derde vereiste.
   .
4. Daarnaast is er, mede door COVID, een groeiende interesse in buitenruimtes, zoals inpandige terrassen, uitkragende balkons en dakterrassen.
   Afhankelijk van de grootte en afwerking variëren de kosten sterk: van € 3.500/m² GFA,C voor kleine uitkragende terrassen met een hoogwaardige afwerking aan drie zijden, tot € 70/m² GFA,C voor simpele betontegels op tegeldragers voor een dakterras.
   De onderstaande grafiek toont aan dat hier geen eenduidige lijn in te trekken valt: om statistisch betrouwbaar te zijn, zou de determinatiecoëfficiënt (R²) groter dan 0,50 moeten zijn, terwijl onze data nauwelijks 0,20 haalt.

Dit benadrukt de noodzaak van specifieke voorschriften, wat leidt tot de vierde vereiste.

Bv.: grote standaard uitkragende terrassen in een nieuwbouwproject in een buitenstedelijk gebied kosten, bij een klassieke aanbesteding, ongeveer € 800 per m² GFA,C¹.

Impact van de Gebouwvorm op de Kosten

Het spreekt voor zich dat de vorm van een gebouw de kosten aanzienlijk kan opdrijven. Uit de data kunnen we enkele cruciale factoren halen die kostenoptimalisatie mogelijk maken:

• Dakoppervlakte versus GFA,A-ratio en het aantal bouwlagen
  Er is een duidelijke statistische correlatie tussen de verhouding van de dakoppervlakte tot de Gross Floor Area type A (GFA,A) en het aantal bouwlagen.

• Geveloppervlakte versus GFA,A-ratio en het aantal bouwlagen
  Voor vrijstaande gebouwen is er geen duidelijke statistische relatie tussen de verhouding van geveloppervlakte tot GFA,A en het aantal bouwlagen.
  Echter, wanneer er gedeelde muren met aangrenzende percelen aanwezig zijn, is er een lichte statistische correlatie waarneembaar.²

Ontleding van de Kostenstructuur: Kijken We op het Juiste Niveau?

Om bouwkosten te analyseren, hanteren we de NEN 2699:2017 – Investerings- en exploitatiekosten van onroerende zaken: begripsomschrijvingen en indeling als referentiekader. Deze norm kent op het hoogste abstractieniveau rubrieken (Niveau 1) en verfijnt ze verder in clusters (Niveau 2) en elementclusters (Niveau 3).

Onze Datapool biedt kostennormen op elementclusterniveau (Niveau 3), aangezien dit het enige niveau is waarop we een nauwkeurig onderscheid kunnen maken tussen verschillende massamodellen.

Maar na drie jaar gegevensverzameling, stelt zich de vraag of we ook zinvolle inzichten kunnen halen uit de hogere classificatieniveaus?

Analyse van de Initiële Bouwkosten (Niveau 1)

Wanneer we alle gegevens samenvoegen, blijkt de rubriek “B Initiële Bouwkosten” het best te correleren met de Level Area (LA). Echter, de spreiding van de gegevens toont geen statistisch significant verband.³.

Wanneer we proberen te differentiëren op projecttype – nieuwbouw, renovatie en restauratie van erfgoed – komt er evenmin een duidelijk verband naar voren.

Biedt Niveau 2 Clusters meer inzicht?

Om dit te onderzoeken, analyseren we B1 (Bouwkundige Werken) en B2 (Installaties). Ook op dit niveau kan er geen definitieve trend vastgesteld worden.

Een belangrijke observatie is echter de sterke stijging van het kostenpercentage van installaties in de afgelopen decennia t.o.v. de kost voor bouwkundige werken. Het ooit gangbare 20% aandeel van installaties ten opzichte van structurele en architectonische werken is nu een uitzondering, die voornamelijk beperkt is tot renovatieprojecten waarbij bestaande systemen worden opgewaardeerd zonder integratie van duurzame technologieën.

¹ Bij een klassieke aanbesteding zijn een aanzienlijk deel van de algemene uitvoeringskosten, algemene kosten en winst/risico inbegrepen in de prijs.

² Ondergrondse bouwlagen kunnen doorlopen ten opzichte van het bovengrondse volume en vereisen daarom een waterdichting. Daarom wordt in de eerste grafiek de ratio gerelateerd aan het totale aantal bouwlagen. Ondergrondse bouwlagen hebben echter nauwelijks vrijstaande gevels. Daarom wordt in de tweede grafiek de ratio alleen gerelateerd aan het aantal bovengrondse bouwlagen.

³ LA = NLA + GFA,A + GFA,B + GFA,C