Bouwdata

Tous ceux qui regardent occasionnellement Masterchef connaissent sans doute l’expression « three ways » qui y est populaire. Elle signifie qu’un plat contient un ingrédient préparé de trois manières différentes. Bizarrement, nous pouvons appliquer ce principe à la gestion du budget dans le secteur de la construction.

Pour comprendre cette bizarrerie, nous devons identifier les besoins en connaissances de chaque partenaire de projet. Si nous demandions à chacun d’entre eux de de produire un métré, nous observerions des approches différentes.

DEVELOPMENT

Un investisseur examinera son budget en termes de ventes ou de locations. 

Si, par exemple, le coût d’un niveau souterrain est supérieur au rendement des box de garage, des aires de stationnement et des espaces de stockage individuels qu’il contient, il l’exclura du programme.

Quelle norme peut les aider à structurer leurs données ?

En termes de mesurages, la norme NBN EN 15221-6 Facilities Management – Partie 6 : Mesure des surfaces et de l’espace dans le Facilities Management est la plus appropriée. D’une part parce qu’il s’agit d’une norme européenne, mais surtout parce qu’elle ne contient pas de règles d’arrondi comme la NBN B06-002 – utile à l’époque où nous étions encore penchés manuellement sur un plan papier avec une règle, mais contre-productive lorsque nous travaillons avec des dwg ou que nous utilisons un logiciel BIM. 

Sur la base de cette norme, deux critères objectifs peuvent être formulés à l’intention des concepteurs :

• Le rapport entre la Level Area et la Net Room Area – 15% est un bon rapport.

Le rapport entre la Net Room Area et la Primary Area – c’est-à-dire le pourcentage de la surface nette qui doit effectivement générer des revenus.

OBJECT

Un concepteur augmente progressivement le niveau de détail, il travaille donc de haut en bas (top-down), et se concentre sur la « fonction ». 

Par exemple, s’il supprime une fenêtre de son projet, dans un monde idéal, tous les coûts liés à cette fenêtre devraient également disparaître. Cela inclut le linteau situé au-dessus de la fenêtre dans le mur creux intérieur, le fer en L soutenant le parement supérieur, l’enduit et la peinture de l’embrasement, l’appui en pierre naturelle à l’extérieur, etc.

Quelle norme peut leur permettre de structurer leurs données ?

Ici, pour la phase de conception et de construction, l’Europe n’offre malheureusement pas de réponse1, mais nous pouvons trouver des lumières aux Pays-Bas. Ils disposent de la norme NEN 2699 « Coûts d’investissement et d’exploitation des biens immobiliers – Définitions et classification ».

L’avantage est que l’on y retrouve, au niveau 4 – éléments, la classification principale du tableau 1 de la SfB. Et s’il existe un consensus pour quelque chose dans le secteur en Belgique, c’est bien le standard SfB.

Par ailleurs, fin décembre 2019, la STABU, qui gère le SfB aux Pays-Bas, a revu la section des techniques et en a fait une nouvelle version toute fraîche.

Seul bémol : en termes de fonctionnement, elles ne correspondent pas à la norme européenne du Facilities Management.

Mais il est extrêmement facile de résoudre ce problème en remplaçant la section X de la norme NEN 2699 par la norme NBN EN 15221-4 Facilities Management – Part 4 : Taxinomie, Classification et Structures en Facilities Management et en éliminant la ligne « Building Initial performance » qui s’y trouve.

Les deux combinés, moyennant quelques ajouts de « bon sens », fournissent aux concepteurs une liste de contrôle parfaite pour l’évaluation comparative du coût du cycle de vie.

1 La raison pour laquelle en 2008, avec le soutien de l’IWT de l’époque, j’ai lancé BouwData©

En tant que véhicule de recherche prénormative.

MATERIAL

Un entrepreneur transforme de petites pièces en un grand tout ; en d’autres termes, il travaille de bas en haut (bottom-up) et se concentre sur la « matérialisation ». Pour lui, un métré ressemble  donc idéalement à une liste de courses, de préférence dans l’ordre de ce qui doit arriver en premier sur le site.

Quelle norme peut l’aider à structurer ses données ?

En Belgique, la codification du VMSW est souvent utilisée à cette fin. L’inconvénient est qu’il est écrit pour les logements sociaux et que chaque architecte en a fait sa propre version.

Aux Pays-Bas, il existe la systématique STABU2 qui, par exemple, en combinaison avec un code de 2 à 4 lettres, peut constituer un cadre pour

• la documentation technique et les devis intéressants à conserver dans des systèmes de gestion documentaire
• les coordonnées des fournisseurs et des sous-traitants dans les systèmes de gestion de la relation client (CRM)
• le codage des ressources et des activités dans les logiciels de calcul

le codage des entités de travaux dans le cadre du contrôle budgétaire via la méthode Earned Value Management

.

ADMINISTRATION & FINANCE

La maîtrise et l’interaction entre les trois aspects sus-mentionnés ne sont pas, une « petite mission » que l’on peut simplement demander à l’architecte d’assumer.

Il s’agit d’une expertise en soi , avec en plus une composante psychologique qu’il ne faut pas sous-estimer !

Malheureusement, il ne s’agit pas (encore) d’une branche scientifiquement fondée dans l’enseignement supérieur ou dans les universités.

Pourquoi ?

Parce qu’elle ne peut être classée dans une catégorie traditionnelle telle que les sciences appliquées, l’économie, la psychologie ou le droit.

En outre, jusqu’à présent, on a toujours supposé que les logiciels automatiseraient « l’administration et les finances » de manière « automatique ».

Malheureusement, rien n’est moins vrai. N’importe quel chef de projet vous dira qu’un secrétariat de site bien géré vaut son pesant d’or.

Est-ce une tragédie ?

Pas vraiment car, de même que l’architecte devra se réinventer dans la nouvelle normalité, l’enseignement devra aussi le faire et les gens devront trouver le moyen de compléter les logiciels par des compétences humaines au lieu de les considérer comme un substitut sanctifiant.

Prendrons-nous un jour l’administration et la finance au sérieux ?

Espérons-le, car cela permettrait aux autres partenaires de projet de se concentrer sur leur cœur de métier.

Pour plus d’informations sur l’administration et les finances dans les projets de construction : www.bouwdata.net