Avec Koen Mortelmans

Pour le nouveau programme de la prochaine formation Gestion efficace des coûts de construction, SPRYG engage deux nouveaux spécialistes expérimentés. Peggy Bovens montre comment effectuer le calcul des coûts de construction d’un projet immobilier. Bernd Karstenberg explique le calcul du coût de cycle de vie (LCC).

« L’époque où nous pouvions prévoir avec précision ce que nous pouvions réaliser avec quel budget et dans quel délai est loin derrière nous. Notre monde est devenu trop volatile pour cela », explique Peggy Bovens, qui se concentre fortement sur les systèmes de classification et a développé avec BouwData un système de calcul et une méthodologie de travail pour le secteur de la construction. « Grâce à cette formation, j’espère fournir aux acteurs de l’immobilier des outils supplémentaires qui leur permettront de réaliser un projet de construction avec la flexibilité nécessaire, dans les limites du budget et du temps prévus. Même si ce dernier point est loin d’être évident, compte tenu de l’incertitude qui règne en matière de permis. »

Abandonner les dogmes « C’est pourquoi nous devons abandonner des dogmes bien ancrés. Par exemple, la tradition qui consiste à laisser à l’architecte la partie active et financière de la maîtrise d’ouvrage. Mais comme le processus de construction est devenu de plus en plus complexe au fil des ans, l’architecte est déjà surchargé. Même dans des formules comme DBFM, ce problème se pose. Je suis favorable à la désignation d’une partie spécifique pour le pilotage financier. Quelqu’un qui a des connaissances financières et de l’expérience dans le secteur de la construction. Ca ne devrait pas le concepteur.

L’importance dela communication : un chantier comme une colonie de fourmis 

Bovens souligne également l’importance croissante d’une communication claire. « Non seulement parce que les règles et les réglementations sont devenues plus nombreuses, mais aussi parce que l’on trouve sur les chantiers d’aujourd’hui des personnes aux origines culturelles et linguistiques diverses. Par conséquent, nous devons non seulement normaliser le contrôle des coûts, mais aussi rendre l’utilisation des mots plus précise. Des termes tels que « avant-projet » et « phasage » méritent une définition précise. Cela est particulièrement utile dans la liste des tâches, qui indique exactement ce que chaque employé doit faire. Un chantier ne doit pas ressembler à un tas de fumier avec un coq, mais doit fonctionner comme une colonie de fourmis. Ce cours peut donc apporter une valeur ajoutée aux personnes qui recherchent un processus plus transparent et plus discipliné, où la coopération n’est pas qu’un vœu pieux.

Coût total de la propriété 

Comme on ne dispose pas encore de données sur les coûts d’exploitation et d’entretien des bâtiments depuis de nombreuses années, le TCO (coût total de la propriété) reste pour l’instant essentiellement un mot à la mode. Les Pays-Bas ont déjà pris de l’avance dans ce domaine. Il y a dix ans, Bernd Karstenberg a fondé Life Cycle Vision. Il fait également partie du comité qui définit les normes NEN en la matière.

« Lorsque j’ai travaillé sur les coûts du cycle de vie il y a près d’un quart de siècle, c’était encore très rare aux Pays-Bas », se souvient Bernd Karstenberg. « Entre-temps, le TCO y est déjà mieux établi. Avec l’actualité de l’économie circulaire, la réflexion à long terme a pris son essor et l’importance de la ‘valeur résiduelle’ s’est accrue. La privatisation des hôpitaux néerlandais a constitué un tournant décisif. Cela a créé une incitation financière qui a de facto obligé les propriétaires à envisager l’utilisation à long terme de leurs bâtiments.

Calculs peu complexes 

« Le pilotage financier du processus de construction est encore souvent axé sur la maîtrise des coûts d’investissement », déclare M. Karstenberg. « Je veux donner aux participants une feuille de route pratique pour prendre les bonnes décisions à long terme. Cela n’a pas de sens si tous les concepteurs décident uniquement en fonction des coûts. Dans le passé, l’investisseur immobilier, qui vend ou loue ensuite, n’avait pas à se soucier de l’énergie et des autres coûts d’exploitation. Mais sur le marché actuel et futur, un bâtiment construit en tenant compte du TCO rapporte un prix de vente ou de location plus élevé ».

« Les calculs nécessaires à cet effet ne sont pas du tout complexes », tient-il à préciser aux stagiaires. « Ils requièrent toutefois une approche différente. Par exemple, les architectes et les bureaux d’études ne devront pas présenter un projet rigide, mais devront réfléchir à des scénarios. Y compris, par exemple, les conséquences d’une augmentation ou d’une réduction de la surface vitrée. En bref, il faut d’abord calculer, puis dessiner.

Ecrit par Koen Mortelmans pour SPRYG Real Estate Academy

Peggy Bovens et Bernd Karstenberg sont les enseignants du cours SPRYG Effectief Bouwkosten Management. En 1 jour prenez le contrôle de vos coûts ! Consultez ici le programme.