Met Koen Mortelmans

Voor het geactualiseerde programma van aankomende cursus Effectief Bouwkostenmanagement schakelt
SPRYG twee gloednieuwe ervaren specialisten in. Peggy Bovens toont hoe je de kostprijsberekening van een vastgoedproject optimaal uitvoert. Bernd Karstenberg geeft toelichting over de verrekening van de integrale levensduurkosten.

“De tijd dat we scherp konden voorspellen wat we met welk budget op welke termijn konden realiseren, ligt ver achter ons. Daarvoor is onze wereld te volatiel geworden,” aldus Peggy Bovens, die zich sterk toespitst op classificatiesystemen en met BouwData een rekeningstelsel annex werkmethodiek voor de bouwsector ontwikkelde. “Ik hoop via deze cursus actieve vastgoedspelers aanvullende handvatten aan te reiken om met de nodige flexibiliteit een bouwproject te kunnen realiseren binnen het voorziene budget en de geplande tijd. Al is dat laatste allesbehalve evident, gezien de onzekerheid op het vlak van vergunningen.”

Dogma’s loslaten

“Daarom moeten we vastgeroeste dogma’s loslaten. Zoals de traditie om het actieve, financiële luik van het bouwheerschap over te laten aan de architect. Maar doordat het bouwproces in de loop der jaren almaar complexer werd, is het bord van de architect al overladen. Zelfs in formules zoals DBFM doet dit probleem zich voor. Ik ben voorstander om voor de financiële sturing een specifieke partij aan te stellen. Iemand die naast financiële kennis ook ervaring opdeed binnen de bouwsector, maar dit mag niet de ontwerper zijn.”

Belang van communicatie: bouwwerf als Mierenkolonie

Bovens wijst ook op het gegroeide belang van duidelijke communicatie. “Niet alleen omdat regels en voorschriften talrijker zijn geworden, maar ook omdat je op hedendaagse bouwplaatsen mensen met uiteenlopende culturele en taalkundige achtergronden aantreft. Daarom moeten we niet alleen de kostenbeheersing standaardiseren, maar ook het woordgebruik nauwkeuriger maken. Termen zoals ‘voorontwerp’ en ‘fasering’ verdienen een scherpe definitie. Dit komt vooral van pas in de takenlijst, die precies zegt wat elke medewerker moet doen. Een bouwwerf mag niet lijken op een mesthoop met een haan, maar moet draaien zoals een mierenkolonie. Daarom kan deze cursus een meerwaarde meebrengen voor mensen die op zoek zijn naar een transparanter, meer gedisciplineerd proces, waarin samenwerking meer is dan lippendienst.”

Total Cost of Ownership

Doordat er nog niet veel jarenlange data beschikbaar zijn over de operationele en onderhoudskosten van gebouwen is TCO (total cost of ownership, integrale levensduurkosten) nu nog vooral een modewoord. Nederland staat er al verder mee. Tien jaar geleden richtte Bernd Karstenberg Life Cycle Vision op. Hij maakt ook deel uit van de commissie die de NEN-normen terzake vastlegt.

“Toen ik bijna een kwarteeuw geleden rond levensduurkosten werkte, was dit ook in Nederland nog een zeldzaamheid,” blikt Karstenberg terug. “Intussen is TCO er al beter ingeburgerd. Door de actualiteit van de circulaire economie nam het langetermijndenken een vlucht en groeide het belang van de ‘restwaarde.’ De omslag kwam essentieel toen de Nederlandse ziekenhuizen werden geprivatiseerd. Dit creëerde een financiële incentive, die de eigenaren de facto verplichtte naar het gebruik van hun gebouwen op lange termijn te kijken.”

Berekeningen niet complex

“De financiële sturing van het bouwproces is nog vaak gericht op het beheersen van de investeringskosten,” stelt Karstenberg. “Ik wil de deelnemers aan de cursus een praktisch stappenplan meegeven om de juiste beslissingen voor de lange termijn te nemen. Dat heeft geen zin wanneer alle ontwerpende partijen uitsluitend op basis van kostprijs beslissen. De vastgoedinvesteerder, die daarna verkoopt of verhuurt, hoefde zich in het verleden niet druk te maken over de energie- en andere uitbatingskosten. Maar op de huidige en toekomstige markt brengt een met aandacht voor TCO opgetrokken gebouw een hogere verkoop- of huurprijs op.”

“De hiervoor nodige berekeningen zijn helemaal niet complex,” wil hij de cursisten meegeven. “Ze vergen wel een andere insteek. Zo zullen architecten en studiebureaus niet één strak ontwerp moeten voorleggen, maar in scenario’s moeten denken. Met daarin bijvoorbeeld de gevolgen van meer of minder glasoppervlakte. Kortom: eerst rekenen, dan pas tekenen.”

Geschreven door Koen Mortelmans voor SPRYG Real Estate Academy

Peggy Bovens en Bernd Karstenberg zijn docenten van de SPRYG-cursus Effectief Bouwkosten Management.
In 1 dag grip op uw bouwkosten! Bekijk hier het programma.